최근 부동산 시장에서 서울 도심권의 공공재개발이 뜨거운 관심을 받고 있다. 공공재개발은 물량의 일부가 임대공급되지만 그만큼 인센티브가 많아 주목하는 이들이 많다. 이 여파로 아파트에 비해 인기가 없던 낡은 빌라의 값이 치솟는 이유도 여기에 있다. 그렇다면 공공재개발 매물을 사면 정말 ‘대박’일까. 법적인 문제는 없을까. 더스쿠프(The SCOOP)와 이동주 변호사가 서울시 공공재개발 투자의 위험요소를 분석했다.
 

공공재개발사업은 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나다. 공공재개발사업의 골자는 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 정체된 재개발 사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진하는 것이다. 국토교통부와 서울시는 지난 1월 15일 1차 공공재개발 시범사업 후보지 8곳(강북구 강북5, 관악구 봉천13, 동대문구 신설1·용두1-6, 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·양평14, 종로구 신문로2-12)을 발표했다.

공공재개발 지역은 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반(25%)을 임대공급해야 한다(공공임대 20%·공공지원임대 5%)는 조건이 있는 대신 인센티브가 크다. ▲도시규제 완화 ▲용적률 상향 ▲분양가 상한제 적용 제외 ▲인허가 절차 간소화 등이다.[※참고 : 이런 인센티브가 법적으로 보장된 건 아니다. 사업의 근간과 인센티브의 법적 근거를 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안(천준호 더불어민주당 의원 대표발의·도시정비법 개정안)’이 지난해 10월 발의된 이후 아직까지 국회의 문턱을 넘지 못해서다.] 

공공재개발이 이슈로 떠오르자 시장이 들썩였다. 가장 뜨겁게 달아오른 곳은 빌라시장이다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 서울과 수도권의 연립·다세대주택(빌라) 매매가격지수는 지난 12개월(2020년 2월~2021년 1월) 동안 꾸준히 상승했다.[※참고 : 매매가격지수는 기준(2017년 11월=100) 대비 100 초과면 상승, 100 미만이면 하락.] 지난 1월 서울의 빌라 매매가격지수는 105.3, 월간 상승률은 0.41 %를, 수도권은 각각 103.6, 0.31%를 기록했다. 서울시와 수도권 모두 12개월 사이 최고치다. 
 

그렇다면 공공재개발 후보지의 매물을 사기만 한다면 대박이 나는 걸까. 그렇지 않다. 재개발 지역의 매물을 사기 전 반드시 확인해야 할 법적인 요소들이 있다. 후보지의 부동산 매수 자체가 어렵거나, 건물을 사고도 분양권을 얻지 못할 수 있어서다. 지금부터 하나씩 살펴보자. 

■실제로 이용할 것인가 = 먼저 사업 후보지 내 필지를 매수할 수 있는지부터 확인해야 한다. 서울시는 지난 1월 26일부터 1차 시범사업 후보지 8곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 지나친 투기 수요를 막기 위해서다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 당사자끼리 공동으로 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 용도는 주거·상업·공업·녹지지역 등인데, 용도별로 허가를 받아야 하는 면적(90~660㎡ 초과)이 다르다. 

토지 의무이용 기간도 있다. 주거·농업용은 2년, 임업용은 3년, 개발용은 4년, 현상보존 등은 5년 이상이다. 만약 허가를 받지 않고 계약했다면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 이하의 벌금형이 내려진다. 허가를 받아 매수했더라도 목적대로 사용하지 않으면 실거래가의 10% 이내로 해마다 이행강제금이 부과된다. 오로지 투자를 목적으로 매수하는 건 어렵다는 얘기다. 

■분양권 취득 가능한가 = 후보지 내 건물을 사들였어도 분양권을 받지 못할 수도 있다. 분양권이 없는 매물, 일명 ‘물딱지’일 수 있어서다. 분양권 취득이 가능한지 확인하려면 먼저 ‘권리산정 기준일’을 봐야 한다. 권리산정 기준일이란 도시정비법상 정비사업에서 나온 건물을 공급할 때 분양권 취득권리를 인정하는 시점을 뜻한다.
 

이때 분양권은 매물의 기존 소유자에게만 부여된다. 기준일 이후 매물을 필지 분할하거나, 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 일명 ‘(지분)쪼개기’를 했다면 그 후 구매한 이들은 분양권을 가질 수 없다는 얘기다. 기준일이 지나 지어진 건물을 구매했을 때도 마찬가지다. 

국토부와 서울시는 지난해 9월 공공재개발 후보지 공모계획을 발표하면서 “1차 공공재개발 후보지역의 권리산정 기준일을 공모공고일(9월 21일)로 지정할 계획”이라고 밝혔다. 계획대로 진행될 경우 2020년 9월 22일 이후 신축하거나 지분을 쪼갠 매물을 구입한 이들은 분양권을 취득할 수 없다. 다만 기준일이 바뀔 가능성도 배제할 수 없다. 도시정비법 개정안이 아직 통과되지 않은데다, 추가 공모를 할 수도 있어서다.

■‘알박기’는 부당이득죄 = ‘알박기’는 재개발 이슈에서 흔히 보이는 행태다. 개발을 진행하는 지역에서 매각을 거부하며 버티는 것을 뜻한다. 투자수익을 노리고 미리 개발지역의 땅을 사들인 후 시세보다 훨씬 비싼 값을 부르며 팔지 않는 경우가 그 예다. 그러나 알박기로 투자수익을 노린다면 ‘부당이득죄’에 해당해 처벌받을 수 있다. 
 

판례도 숱하다. 개발 사업이 추진되는 상황을 미리 알고 사업부지 내 부동산을 매수한 사례(대법원 2008도8577)나, 필지를 미리 매수한 다음 재건축조합에 기존 매수금액의 4배 이상으로 팔았던 사례(대법원 2009다50308) 모두 부당이득죄로 처벌받았다.[※참고 : 부당이득죄로 적발 시 징역 3년 이하 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해진다.]

무엇보다 이번 서울 도심권 공공재개발은 최종 사업안이 확정되지 않은 데다 근거 법령이 완비되지 않아 투자 수익성을 판단하기 어렵다. 게다가 사업의 목적이 투기를 억제하면서 공급을 늘리는 것인 만큼 정부가 기존의 투기방지정책을 그대로 적용할 가능성이 높다. 공공재개발이 호재라곤 하나 제대로 알아보지 않고 수익만 노려 투자했다간 ‘대박’은커녕 ‘쪽박’을 찰 수도 있다는 얘기다. 

이동주 변호사 djlee@zenlaw.co.kr
정리=심지영 더스쿠프 기자 jeeyeong.shim@thescoop.co.kr

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