구본기 소장 “임대차 3법 성패 속단하긴 일러”

전문가가 말하는 임대차 3법과 부동산 지표

더스쿠프(The SCOOP)가 분석한 통계에선 8·9월 아파트 임대차 거래가 모두 감소했다. 매매도 마찬가지였다. 이는 집주인들이 전세를 접고 집을 팔거나 월세로 전환하지 않았다는 거다. 한가지 확실한 건 ‘임대차 3법 때문에 전세가 사라진다’는 주장은 이 통계를 통해 반박할 수 있다는 점이다. 전문가는 이 지표를 어떻게 해석할까. 구본기 구본기생활경제연구소 소장에게 답을 물었다.

구본기 소장은 임대차 3법의 효과를 제대로 분석하기 위해서는 올해 말까지 기다려야 한다고 강조했다.[사진=뉴시스]

✚ 전세난이라는 말이 나온다.

“전세난이 맞다. 하지만 상대적이다.”

✚ 어떤 뜻인가.

“신규 매물을 찾는 건 힘들 수 있다. 계약갱신청구권이 처음 사용되는 과도기라서다. 하지만 전세 계약이 완전히 사라진 건 아니다.”

✚ 전세 매물이 있다는 뜻인가.

“기존에 전세로 살고 있던 세입자들은 올해 말 계약 만기를 앞두고 누군가는 계약 연장을 결정했을 거다. 계약갱신청구권이 생겼기 때문이다. 부동산에 매물로 올라오는 과정만 사라졌을 뿐이다. 전세 계약은 여전히 진행 중이다.”

✚ 실거래 자료를 보면 전세 계약은 줄었는데 계약갱신 효과라는 말인가.

“그렇다. 기존 전세 매물은 살고 있던 세입자가 나가려고 할 때 시장에 나온다. 매물이 나오지 않는 이유는 그 세입자가 나가지 않아서다. 세입자는 수요자이지만 동시에 시장에 매물을 내놓는 주체다. 세입자가 나가야 시장에 매물이 올라와서다. 하지만 8·9월 데이터에 큰 의미를 둘 필요도 없다.”

✚ 왜 그런가.

“전월세 통계는 모든 거래가 집계되는 것이 아니다. 주민센터에 세입자가 찾아가 확정일자를 받으면 공무원이 그 기록을 이용해 자료로 남긴다. 모든 계약을 올리지 않는다는 거다. 또 임차보증금 5%를 올릴 바에 그냥 묵시적 계약갱신을 하는 사람들도 있을 거다. 이러면 통계에 잡히지 않는다. 집계에 허점이 생길 수 있다.”

✚ 정확성이 떨어진다는 말인가.

“맞다. 생각해보자. 우리가 새집을 언제 찾나 기존 계약이 만료되기 2~3개월 전이다. 지금 계약이 정확히 언제쯤 체결된 것인지 특정하기 어렵다는 거다.”

✚ 그럼 앞으로도 전세 매물이 계속 나올 것이라고 보는 건가.

“다시 짚어보자. 전세를 놓는 집주인들은 무엇 때문에 그러는 걸까. 전세를 놓을 이유가 있다면 전세 매물도 사라지지 않는다.”

✚ 보증금으로 이자 이익을 얻는 건 불가능하지 않나.

“그렇다. 옛날 일이다. 거기에 집중하면 안 된다. 알다시피 전세보증금으로 이자를 받아 돈을 버는 집주인은 더 이상 없다.”

✚ 그렇다면 대부분 어떤 상황인가.

“자본이 모자라니까 세입자의 전세보증금이 필요한 거다. 사실 집주인 입장에서도 월세가 낫지 않겠나. 매달 돈이 들어오지만 전세는 아니다. 매달 수익을 포기하고서라도 전세를 놓아야 할 이유가 있는 거다.”

✚ 그 이유가 무엇인가.

“집값이 오른다는 전망에 돈을 거는 거다. 하지만 자기 돈이 모자라니 세입자의 보증금이 필요한 것이고. 집값이 내려간다고 생각하면 누가 들어가서 살 수도 없는 집을 미리 사겠나. 최대한 떨어질 때까지 지켜보다가 사지 않겠는가.”

✚ 전셋값 상승도 집값 상승과 연계되는 건가.

“그렇다. 그렇기에 지금 시장 상황을 임대차 3법만으로 전망할 수 없다.”