규제의 진짜 효과 2년 후 나타난다

2018년 주택시장 위기론

▲ 11ㆍ3 부동산 대책 이후 주택 시장이 위축됐다는 분석이 나온다.[사진=뉴시스]

아파트의 건설 기간은 평균 30개월이다. 규제 탓에 지금 아파트를 짓지 못한다면, 그 후유증이 30개월 전후 나타날 공산이 크다는 것이다. 바로 2016년이 그런 상황이다. 강력한 ‘규제 바람’에 주택시장이 꽁꽁 얼어붙자 ‘2018년 위기론’이 등장하고 있기 때문이다.

국내 주택시장이 크게 흔들리고 있다. 정부가 주택시장에 본격적으로 메스를 대기 시작하면서다. 부동산 관련 대출 규제(6월), 주택 신규공급량 억제(8월), 전매 규제 강화ㆍ청약 시스템 정비(11월) 등이 정부의 ‘부동산 규제 강화’ 기조를 보여주는 대표적 대책이다.

상황에 따라선 투기과열지구 지정이나 LTV(주택담보대출비율)ㆍDTI(총부채상환비율) 강화 등 추가 규제가 이어질 수 있다는 분석도 나오고 있다. 실제로 주택 공급량과 투기 수요를 억제하겠다는 정부의 목표는 일부 달성했다는 평가를 받고 있다. 11ㆍ3 대책 이후 서울 아파트 가격은 하락세로 전환됐고, 거래량도 감소세에 접어들었기 때문이다.

여진도 만만치 않다. 무엇보다 신규 아파트 수요가 줄면서 초기 계약률이 덩달아 낮아질 공산이 크다. 초기 계약률이 낮아지면 수요자가 직접 자금을 조달해야 하는 경우가 많아진다. 금융권이 중도금 대출을 주선하는 걸 주저하기 때문이다. 최근 분양가 책정 문제로 분양 일정이3~6개월가량 지연되고 있는 프로젝트가 하나둘 증가하고 있는 것도 그 때문이라는 분석이다.

대형건설사들의 주택공급계획에도 ‘빨간불’이 켜질 것이다. 당초 시장은 2013년의 2배에 달하는 주택이 올해 공급될 것으로 내다봤다. 하지만 시장이 위축됨에 따라 신규주택 공급량이 계획보다 30%이상 감소한 30만호(2013년 신규주택 공급량)에 그칠 것으로 예상된다.

서울 재건축 아파트를 흔들던 ‘청약 열풍’도 수그러들 전망이다. 대안이 마땅치 않은 서울 재건축 아파트에 대한 수요는 크게 감소하지 않겠지만 사업 속도에 차질이 생길 공산이 크다. 중도금 대출 규제, 전매제한 기간 연장 등 부동산 대책의 초점이 서울 재건축 아파트에 맞춰져 있기 때문이다.

아울러 부동산 가격도 하락할 가능성이 높다. 2015년 주택시장이 호황을 누렸던 때 급격히 증가한 분양 물량이 입주를 시작했기 때문이다. 더구나 실수요자가 아닌 청약 당첨자들이 대출 부담을 낮추기 위해 전ㆍ월세를 놓는 경우가 늘 것으로 예상되면서 전ㆍ월세 가격 역시 낮아질 공산이 크다.

주택시장은 2014년부터 올 3분기 이전까지 호황을 누렸다. 이 때문에 매출이 감소해도 건설사의 유동성에 당장 경고등이 켜질 일은 없을 것이다. 문제는 언젠가는 유동성이 마를 날이 올 것이라는 점이다. 앞서 언급했듯 부동산 시장을 묶는 강력한 규제는 시작됐고, 그 여파는 2018년 중반부터 조금씩 나타날 전망이다. [※참고: 아파트 건설 기간은 평균 30개월이다. 이에 따라 지금 짓지 못하면 약 30개월 후에 부정적인 효과가 나타난다. 주택시장의 특성이다.] 건설 전문가들이 이구동성으로 “중장기적 신사업 모델을 고민해야 할 때”라고 지적하는 이유다. 위기는 벌써 시작됐다.
조윤호 동부증권 애널리스트 uhno@dongbuhappy.com | 더스쿠프

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