‘부실’에 베팅하는 특별한 기술

윤완식의 재테크연구소 | 불황기에 뜨는 투자처

▲ 미준공부동산은 부실채권과 함께 불황기에 뜨는 투자처다.[사진=아이클릭아트]

불황이 깊어진다. 투자처도 갈수록 사라진다. 그렇다고 투자를 못하는 건 아니다. 역설적이지만 불황엔 새로운 투자처가 나오게 마련이다. 부실채권(NPL), 미준공 부동산 등이 최근 각광을 받는 건 이를 잘 보여주는 사례다. 하지만 이런 유형의 투자는 리스크가 훨씬 크다. 더스쿠프(The SCOOP)가 부실에 베팅하는 특별한 방법을 살펴봤다.

요즘 부실채권(NPL)에 투자하는 이들이 많다. NPL은 금융사나 은행이 원금과 이자를 3개월간 회수하지 못한 채권이다. 부동산 담보 물건을 경매를 통해 낙찰 받거나 매각하는 방식으로 수익을 얻는다. 일반적인 부동산 경매와 달리, 경매가의 80~90%까지 대출이 가능한 질권대출(동산·채권·주식 등을 담보로 대출을 받는 것)을 활용하면 소액투자가 가능하다. 또한 양도소득세가 없어 절세효과를 누릴 수도 있다. NPL이 불황기의 대안 투자처로 떠오르는 이유다.

불황기에 노려볼 만한 투자처로 NPL만 있는 건 아니다. NPL 시장을 노리고 있다면 미준공 부동산과 연금형 부동산 쪽으로 시선을 돌려봐도 괜찮다. 미준공 부동산 투자는 NPL 투자와 비슷하다. 하지만 아직 준공되지 않은 부실화된 물건에 투자한다는 점에서 다르다. NPL은 준공 후 부실화됐기 때문에 경매라는 복잡한 절차를 거친다. 반면 미준공 부동산 투자는 직접적인 청산이 가능하다. 그래서 개인투자자들은 펀딩이 아닌 직접투자를 할 수 있다. 물건도 골프장에서부터 소형 상가까지 다양하다.

다만 미준공 부동산 투자는 유치권 해제, 마무리 시공과 준공, 분양과 출구전략 수립 등 개인이 감당하기 어려운 변수들이 수두룩하다. 이 때문에 기관을 통해 펀딩을 하는 게 합리적이다. 또한 미준공 부동산 펀딩투자의 수익률은 9~15%로 설정해야 한다.

미준공 부동산 투자에서 주의할 점은 출구전략이 있느냐다. 투자시 수익성보다는 출구전략에 좀 더 집중해야 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 이를 위해 투자기간은 1년 내외가 적당하다. 그 이상은 자금회수의 불안감이 커질 수 있다는 걸 명심해야 한다.

펀드 운용사와 금전대차계약을 맺거나 미준공 부동산 물건지의 소유권 이전 내용을 등기부등본상에서 확인하는 작업도 필요하다. 또한 운용사의 건전성이나 보유 물건지 여부, 공사 시행능력, 배당이력의 여부, 출구전략 등도 반드시 확인해야 한다.

이익 성장성 따져 수익률 극대화

미준공부동산 투자 외 또 다른 틈새시장은 연금형 부동산이다. 연금형 부동산은 수익형 부동산과 달리 월세나 시세가 들쭉날쭉하지 않아 안정적인 수익을 얻을 수 있는 부동산을 일컫는다. 임대사업형 투자와 크게 다른 점은 없다. 다만 상가나 주택보다 아파트에 집중한다는 게 특징이다. 이 때문에 자본이 많이 필요하다는 단점이 있는 반면 시세차익은 확실히 챙길 수 있다.

가장 중요한 건 아파트의 투자가치를 제대로 추정하는 거다. 수익률이 바로 연금형 부동산의 가치를 결정하기 때문이다. 일반적으로는 매매가 대비 전세가 비율을 월세 기준으로 환산했을 때 연 3~5% 이상 수익률이 나온다면 지금과 같은 2%대 금리 수준에서는 비교적 안전한 투자라고 볼 수 있다. 다만 수익률이 높다고 무조건 좋은 건 아니다. 주변 시세보다 너무 높다면 임대료 인하 요구 가능성이 있고, 공실이 발생할 수도 있어서다.

연금형 부동산에 투자할 때는 ‘이익 성장성을 고려한 건물가격 상승비율(PEG)’도 살펴보면 좋다. 연금처럼 안전하게 월세만 받는 것도 괜찮지만, 추후 부동산 매각시 2~3배 오를 부동산에 투자해야 확실하게 종잣돈을 불릴 수 있어서다. 하지만 미준공 부동산이든 연금형 부동산이든 리스크가 따를 수밖에 없다. 새로운 틈새시장을 치고 나가는 건 투자자들의 몫이다.
윤완식 프라이빗 재무컨설팅 대표 nopagess@nate.com | 더스쿠프

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