매달 월세를 받는 수익형 부동산 투자의 성패를 가르는 핵심은 ‘임대 수익률’이다. 업계에서는 수익률 좋은 상품 3인방으로 ▲행정타운 ▲외국인 밀집지역 ▲대학가 등을 꼽고 있다.
■ 외국인 임대주택 전성시대 = 외국인이 밀집한 지역이 높은 수익률을 거두고 있다. 우리나라에 거주하는 외국인이 해마다 증가하고 있어서다. 지난해 기준 국내 거주 외국인 주민수는 174만 1919명. 2006년 54만명 이후 지속적으로 증가해 10년 동안 3배 이상 증가했다. 이에 따라 외국인 대상 임대아파트 시장이 커지면서 투자가치도 높아지고 있다.
외국인 대상 임대사업은 일반 임대사업보다 체감 수익률이 높은 것이 특징이다. 대부분의 외국인이 보증금 없이 1~2년 치 월세를 미리 선납하는 개념인 ‘깔세’ 방식을 선호하고 있어서다. 또한 선택의 폭도 다양하다. 외국인이 선호하는 임대 상품은 아파트, 오피스텔, 원룸, 고급 빌라, 레지던스, 호텔 등이 있다. 공실 위험도 적다는 장점이 있다. 외국인들에게 이사가 만만치 않은 일인 만큼 한번 입주하면 연 단위로 오래 거주하기 때문이다. 또한 대기업 임직원이나 대사관 직원, 군인 등은 회사와 정부에서 임대료를 대주기 때문에 임대료 올리는 것을 크게 부담스러워하지 않는 편이다.
다만 별도의 초기 투자비용이 많이 든다는 단점이 있다. 기본적으로 생활에 필요한 가구나 가전제품 등을 갖춰야 하기 때문이다. 또한 내부 인테리어도 대상 외국인의 취향에 맞게 손봐야 한다. 가령 영미권이나 유럽에서 온 외국인은 거실 중심의 생활에 익숙하기 때문에 분리된 주방, 샤워부스가 있는 화장실 등을 갖추면 임대 사업을 하기에 유리하다. 외국인 수요가 풍부한 지역으로는 주한미군, 외국인 대사관, 외국인 학교, 외국계 기업 등이 밀집한 서울 강남·마포·영등포·용산·종로, 경기 평택, 인천 송도, 청라 등이 꼽힌다.
■ 흥행보증수표 대학가 = 수도권 주요 대학가 인근의 수익형 부동산도 흥행 보증수표다. 특히 서울 강북지역 대학가 상가를 주목해야 한다. 강남권이나 수도권 신도시, 택지지구에 비해 투자금이 적게 들면서도 임대료 차이는 크지 않기 때문이다. 각 상권의 부동산중개업소에 따르면 대학교가 밀집한 서울 서대문구와 성북구, 성동구 일대 상가 투자 수익률은 연 5%를 웃돌고 있다. 이중 대학교가 몰려 있는 신촌 일대 상가 투자 수익률은 7%, 대학교가 몰려 있는 종로구 대학로와 성북구 성신여대역 상권은 6~6.8%의 수익을 올리고 있었다.
임대 사업 성공 키워드 ‘외국인’
이처럼 서울 대학가 상가가 주요 투자처로 꼽히는 이유는 안정적인 수요층을 두고 있어서다. 서울에 위치해 있는 대학교는 대부분 지하철 역세권과 가깝기 때문에 유동인구가 많다. 신촌 일대는 지하철 2호선, 건국대는 지하철 2·7호선, 대학로는 지하철 4호선이 연결됐다. 성신여대역은 4호선과 올해 12월 개통예정인 경전철 우이~신설역의 개통으로 환승역이 된다. 한양대 일대는 지하철 1·5호선과 중앙선 환승역인 왕십리역이 있다.
대학가 인근의 오피스텔도 안정적인 투자 상품이다. 대학생을 비롯해 직장인, 신혼부부 등 다양한 임대수요층을 확보하고 있다. 또한 오피스 밀집지역보다 임차인의 거주기간이 길어 공실 위험도 적다. 한 번 집을 구한 대학생의 경우 임대조건이 맞으면 졸업할 때까지 또는 직장에 취업한 이후에도 계속 거주하는 경우가 많기 때문이다.
신규 분양에서도 대학가 주변 오피스텔은 두각을 나타내고 있다. 지하철 2·6호선 합정역 인근 마포 한강 2차 푸르지오 오피스텔은 총 448실 분양에서 계약시작 후 1주일 만에 100% 계약에 성공했다. 역세권에 대학가를 끼고 있다는 점이 분양 성공 요인으로 꼽히고 있다.
■ 행정타운 후광 노려라 = 행정기관이 모여있는 행정타운 역시 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 대표적인 지역 중 하나다. 이들 주변은 교통·생활 인프라 등이 자연스럽게 형성되기 때문에 투자자와 임차인 선호도가 높다.
최근에는 관공서 이전, 산업단지 조성 등으로 신흥 ‘행정타운’이 뜨고 있다. 행정기관의 이전이 부동산 시장에 불러오는 영향은 막대하다. 무엇보다 지역 내 인구가 크게 증가한다. 당장 상주인구가 늘어날 뿐만 아니라 각종 행정 민원 처리 민원인과 산업단지 방문자 등 유동인구가 풍부해진다. 사람이 몰려 상가는 북적대고, 오피스텔·오피스 등의 임대 수요는 넘칠 수밖에 없는 것이다.
수익률 높은 행정타운 상권
실제로 행정타운 인근 상업시설의 수익률은 지역 평균을 앞섰다. 한국감정원이 발표한 상업용부동산임대동향조사에 따르면, 2014년 기준 경기 고양 고양시청 인근 매장용 빌딩 연간투자수익률은 9.75%로 경기도 평균 수익률(6.23%)을 웃돌았다. 부산시청, 부산지방경찰청 등 행정기관 26개소가 밀집해 있는 연산로터리 일대도 7.20%로 부산광역시 평균(6.64%)보다 높았다.
우수한 청약 성적 역시 행정타운의 인기를 증명하고 있다. 최근 문정동 일대에 공급된 1000여개의 점포는 대부분 분양을 완료했다. 이 인근은 서울동부지법, 동부지검, 송파행정복합타운 등의 공공시설이 들어설 예정이다. 마곡지구 I7-1·2블록에 상업시설 ‘동익 드 미라벨’도 분양 5개월만에 분양률 100% 달성에 성공했다. 흥행의 원인은 행정기관 이전이다. 인근에 강서세무소(착공), 강서구청(예정), 출입국관리소(예정) 등이 들어서기 때문이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프
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