12월 미국의 금리 인상이 유력해졌다. 장기적 관점에서 우리나라도 금리를 올릴 수밖에 없는 상황. 우리나라 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까. 일단 우리나라 부동산 시장을 떠받치는 가장 큰 동력이 ‘사상 최저 수준의 금리’라서 악재로 작용할 수밖에 없다. 여기에 내년부터 시행될 가계부채 관리방안까지 더해지면 투자 수요는 줄어들 공산이 크다.
그럼에도 대다수 전문가는 “크게 걱정하지 않아도 된다”고 주장한다. 미국이 금리를 올린다 해도 우리나라가 당장 큰 폭으로 금리를 올리기 쉽지 않다는 게 근거다. 이유는 우리나라의 신통치 않은 경제상황에 있다. 한국경제는 현재 저성장의 늪에 빠져 있다. 올해 경제성장률은 2.7%, 내년에도 2%대 초반으로 예상된다. 그뿐만이 아니다. 1300조원에 달하는 가계부채, 600만명의 비정규직 근로자들의 고용불안, 노령화에 따른 노후 대비, 주거비 인상 등 휘발성 강한 변수가 수두룩하다. 기준금리를 큰 폭으로 인상하는 게 쉽지 않은 이유가 여기에 있다.
부동산 떠받치던 동력 잃을 수도
그럼에도 부동산 시장에 미칠 단기적 영향은 주목할 필요가 있다. 변동성이 가장 클 것으로 예상되는 곳은 주택 분양 시장이다. 금리인상으로 이자 부담이 늘어나면 ‘내 집 마련’ 수요자들의 발목을 잡기 때문이다. 분양 시장을 위협하는 건 금리 인상뿐만이 아니다. 정부의 대출 규제도 주택 분양 시장을 한층 어둡게 한다.
금융당국은 내년부터 원칙적으로 비거치식 분할 상환을 통해서만 주택구입 자금용 담보대출을 받을 수 있는 가계부채 대책을 시행한다. 거치식 대출이 줄면 소비자 입장에서는 매달 갚아야 할 원리금 부담이 커진다. 특히 자영업자 등 소득이 일정하지 않은 사람은 주택 자금 마련이 어려워질 전망이다.
매매가격이 오르지 않는 분양시장에는 어떻게 접근해야 할까. 이제는 철저하게 실거주 관점에서 바라봐야 한다. 아파트에 투자해 몇년 보유하면 2배 정도는 오를 것이라는 막연한 기대감을 접어야 한다는 얘기다. 내 집 마련을 준비하는 사람들이라면 작은 시장의 변화보다는 인생 설계의 관점에서 매입을 고려하는 게 좋다. 감당할 수 있는 수준의 대출을 알아보고 가계 생활비를 지나치게 축소하지 않는 수준에서 접근하는 자세를 취해야 한다.
수익형 부동산 투자 전략도 바꿔야 한다. 수익형 부동산 시장이 최근 호황을 기록한 원인 역시 저금리 기조에 있어서다. 갈 곳을 잃은 시중자금이 상가ㆍ오피스텔ㆍ상가 등으로 몰린 덕분이라는 거다. 문제는 늘어난 공급 물량만큼이나 공실률도 증가하고 있다는 거다. 이 때문에 투자비용 대비 수익률은 떨어지는 추세다. 올봄만 하더라도 5~7% 수익률을 낼 수 있는 매물이 있었지만 지금은 이런 물건이 거의 없다고 봐야 한다.
이상한 점은 임차인을 구하기 어렵고 수익률이 떨어지는데도 분양가와 시세가 오르고 있다는 것이다. 건축비가 비싼 새 건물이 증가하고 매매 거래도 많아지면서 발생한 기현상이다. 어찌 됐든 수익형 부동산의 ‘몸값’이 오르면 오를수록 투자수익률은 떨어질 수밖에 없다. 이런 시점에서 금리까지 오른다면 지금보다 임차인 구하기도 더 힘들어지고 거래량도 줄어들 공산이 크다.
수익률 떨어지는 수익형 부동산 시장, 투자 전략은 어떻게 짜야 할까. 먼저 수익형 부동산 보유자는 매각 타이밍을 고려해야 한다. 금리인상을 이유로 부동산을 매각하는 것은 성급한 판단이다. 부동산은 주식ㆍ채권ㆍ예금 등 금융자산과 달리 거래 비용이 높은 상품이기 때문이다. 부동산 취득과 관련한 세금이나 중개수수료뿐만 아니라 양도소득세도 거래비용으로 봐야 한다.
수익형 부동산 시장 ‘먹구름’
금리인상을 반드시 악재로 보긴 어렵다는 의견도 있다. 중장기적으로 봤을 때, 금리 인상이 시장에 호재가 될 수 있다는 주장이다. 경기회복기에 금리가 점진적으로 상승하면 자산구매력이 증가할 가능성이 높다는 게 근거다. 안타깝게도 이 시나리오는 한국경제에 호황이 밀려와야 가능하다. 한국경제를 둘러싼 악재를 보면, 이 시나리오는 허울만 좋은 ‘장밋빛 전망’에 그칠 공산이 크다.
장경철 부동산센터이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프
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