최근 오피스텔을 주거용으로 활용하는 사례가 늘어나고 있다. 오피스텔 대단지가 속속 등장하고 있기 때문이다. 대한주택보증이 분양보증을 서주거나, 정부가 충간소음 규제를 도입하는 등 서비스의 질도 웬만한 아파트 못지않다. 국토교통부는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’의 하위 법령 개정안을 마련, 오피스텔 등 주요 건축물의 분양규제를 완화했다.
개정안을 보면, 오피스텔의 분양신고 대상범위가 20호실 이상에서 30호실 이상으로 완화됐다. 최초 공개모집 후 미분양이 발생하면 수의계약도 가능하다. 오피스텔 분양면적 산정 기준에 ‘안목치수’를 적용해 실제 사용 면적도 늘었다. 아파트 면적을 산정할 때 눈에 보이는 벽체 사이의 거리를 기준으로 삼는 것이 안목치수다. 그동안 아파트 설계ㆍ시공에서 사용된 전용면적의 기준은 벽체 중심선이었다. 따라서 벽체 두께만큼의 공간이 전용면적에 포함되는 불리함이 있었다. 그뿐만 아니라 오피스텔 분양보증ㆍ중도금대출보증제도가 시행됨돼 투자안정성도 확보할 수 있게 됐다.
무엇보다 아파트와 닮아가는 주거용 오피스텔이 늘어나고 있다. 편리함만 따지던 오피스텔이 커뮤니티 시설을 늘리고 첨단설비까지 제공하는 등 완성된 주거공간으로 탈바꿈하고 있다는 얘기다. 실제로 오피스텔은 아파트보다 훨씬 유리한 조건을 갖고 있다. 건축법상 준주택으로 분류돼 아파트와 달리 상업ㆍ업무용지에 들어설 수 있다.
이에 따라 오피스텔이 있는 곳은 저층상가나 주변상권이 발달돼 있어 생활 인프라가 상당히 탄탄하다. 건설사들이 차별화된 오피스텔을 공급하기 위해 서비스 공간이나 커뮤니티를 아파트 못지않게 조성하고 있는 것도 요즘 트렌드다. 예컨대 지하창고ㆍ테라스를 비롯한 서비스 공간을 제공하거나 주된 수요층인 20~30대 니즈에 맞는 스마트 시스템을 적용하는 사례도 늘고 있다.
부동산 업계에선 이런 분위기가 오피스텔 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 내다보고 있다. 오피스텔 분양시장에 관심을 기울여야 하는 이유가 여기에 있다. 올 하반기 서울 마곡지구와 광명역세권, 지방혁신도시를 중심으로 오피스텔이 공급될 전망이다. 최근까지 조사된 물량은 전국적으로 7곳, 3450실 정도지만 업계는 시장 상황에 따라 추가 분양에 나설 것으로 전망하고 있다.
그렇다면 오피스텔 투자는 어떨까. 규제완화 등으로 투자환경이 좋아졌다고는 하지만 리스크는 여전하지 않을까. 사례를 보자. 서울 동작구 사당동에 사는 50대 박경한씨는 은퇴를 앞두고 어렵게 모은 2억원을 어떻게 운용할지를 놓고 고민 중이다. 처음엔 오피스텔을 생각했지만 요즘에는 소형 아파트도 월세를 찾는 사람이 많아졌다는 주변 사람들의 말에 선뜻 결정을 하지 못하고 있다. 월세를 받아서라도 부족한 노후생활자금을 보탤 생각이지만 결정이 의외로 쉽지 않다. 이럴 땐 시세부터 확인하는 게 좋다. 지하철역 인근에 위치한 전용면적 37㎡(약 11평)짜리 아파트와 오피스텔을 비교해 보기로 하자.
매매시세는 아파트가 2억2500만~2억4000만원, 오피스텔이 1억6000만원 수준이다. 아파트를 구입해 보증부월세ㆍ반전세로 임대한다고 할 때 예상 보증금과 월세는 5000만원에 60만원 정도다. 추가대출 없이 이 아파트를 매입했다면 월세 수익률은 3.7~4.1%다. 반면 오피스텔은 보증금 2000만원에 월 60만원을 받을 수 있어, 수익률이 약 5.1%다. 월세 수익률만 놓고 봤을 때는 1% 남짓 수익률이 높은 오피스텔이 유리하다. 오피스텔이 소액을 투자해 임대수익을 올리는 데는 상대적으로 유리하다는 얘기다. 임대수익률 자체도 아파트가 3%인데 반해 오피스텔은 보통 5%대는 유지하고 있다.
오피스텔 투자안정성 강화
수익률만 놓고 볼 때는 오피스텔이 낫지만 고려할 사항은 또 있다. 첫째는 세금이다. 세금취득세는 아파트가 250만원 내외, 오피스텔 736만원으로 오피스텔이 부담이 훨씬 크다. 아파트는 취득세 인하로 6억원 이하 전용면적 85㎡(약 25평) 이하는 취득가액의 1.1%만 부담하면 되지만 오피스텔은 4.6%를 내야 하기 때문이다. 가격상승 기대감과 활용성도 따져봐야 한다. 오피스텔은 임대를 목적으로 하는 만큼, 아파트보다 가격상승 기대감이 상대적으로 적다.
최근 공급량이 늘어난 것도 유의해야 한다. 오피스텔은 최근 2~3년간 공급량이 워낙 많았고, 올 하반기와 내년에도 공급이 쏟아질 가능성이 크다. 이에 따라 오피스텔과 도시형 생활주택의 경쟁이 격화돼 임대료가 떨어질 가능성도 있다. 반면 아파트는 가격상승 기대감이 클 뿐만 아니라 월세가 나가지 않을 경우 전세로 쉽게 전환할 수 있다는 장점도 있다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com
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