토지보상금 13조 ‘돈발’ 먹힐까

2014년 하반기 부동산 전망

올해 상반기 부동산 시장을 좌우한 최대 변수는 ‘2ㆍ26 주택임대차시장 선진화방안(2ㆍ26대책)’이다. 이 대책은 ‘과세’에 초점이 맞춰지면서 부동산 시장을 냉랭하게 만들었다. 관건은 이런 침체가 어디까지 이어지느냐댜. 부동산 전문가들은 “하반기에도 만만치 않을 것”이라고 전망한다. 다만 하반기에 풀리는 13조원 상당의 토지보상금이 변수로 작용할 전망이다.

▲ 2·26대책 발표 이후 부동산 시장이 되레 얼어붙었다. 하반기 부동산 시장엔 훈풍이 불까. [사진=뉴시스]

다주택자를 임대물건 공급자로 적극 활용하기 위해선 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 절실하다.” 서승환 국토교통부 장관이 2013년 말 기자간담회에서 언급한 내용이다. 실제로 박근혜 정부는 지난해까지 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용, 5년간 양도세 한시 면제(2013년) 등 매매활성화를 위한 규제 완화에 매달렸다. 그러나 ‘2ㆍ26 주택임대차시장 선진화 방안(2ㆍ26대책)’이 발표된 이후 상황이 달라졌다. 무엇보다 3주택자에게만 부과되던 ‘전세금 과세’를 2주택 이상으로 강화했다. 결과적으로 이 대책은 다주택자를 움츠러들게 만들었고, 이는 부동산 시장을 얼리는 변수로 작용했다.

2ㆍ26대책을 발표하기 직전, 수도권 아파트 3개월(2013년 11월 말~2014년 2월 말)간 매매가는 0.40% 상승했다. 다주택자양도세 중과 폐지, 리모델링 수직증축 허용, 재건축 재개발 조합원 2주택 분양 허용 등 각종 규제가 대거 풀렸기 때문이다. 이에 따라 양도소득세ㆍ취득세의 한시적 면제가 지난해 12월 종료됐음에도 매매가가 강세를 보였다. 특히 서울 재건축 시장이 움직이면서 매수세가 강남권에서 강북ㆍ도심권으로 확산됐다.

하지만 이런 분위기는 2ㆍ26대책 발표 후 급속하게 수그러들었다. 한 부동산 정보업체가 발표한 자료에 따르면 2ㆍ26대책 발표 후 3개월(2014년 2월 27~5월 26일) 동안 수도권 아파트 매매가는 마이너스 1.45%를 기록했다. 같은 기간 5대 광역시는 0.52%, 지방중소도시 0.11% 상승한 것과 대조적이다. 반면 수도권의 상가시장은 달아올랐다. 상가가 2ㆍ26 대책에서 한발 비켜나 있었기 때문이다. 세금부담을 우려한 투자자들이 도시형생활주택, 다가구, 오피스텔 등 임대형 주거시설이 아닌 상가와 지식산업센터에 베팅을 한 것이다.

서울 강남구 역삼동 센트럴 애비뉴 상가의 경우, 3월 분의량이 2월의 3배가 됐고, 계약률 역시 2배가량 늘었다. 송파 문정지구 문정 법조프라자 1층 상가는 3000만~4000만원을 웃도는 거래가격이 형성돼 있다. 그 인근 지식산업센터에도 투자자들이 몰리고 있다. 그렇다면 하반기 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까. 일단 주택시장은 9월 성수기에 접어들면 회복세를 띨 것이다. 하지만 2ㆍ26대책이 일부 보완되지 않으면 회복세는 오래가지 않을 가능성이 크다.

2ㆍ26 대책 후 부동산 ‘냉랭’

시행 6개월을 맞는 리모델링 수직증축 역시 별다른 효과가 없을 것으로 보인다. 수직증축 리모델링은 15층 미만의 아파트의 경우 2개층, 15층 이상은 3개층까지 늘릴 수 있게 된다. 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 가구수도 10%에서 15%로 변경됐다. 1998년 완공돼 지은 지 15년이 지난 곳이 대상인데, 관련 아파트는 전국적으로 400만채에 이른다. 하지만 수직증축의 혜택을 볼 수 있는 지역이 많지 않다. 수혜를 입을 만한 곳은 이미 가격이 많이 올라 있어, 생각보다 효과가 크지 않을 전망이다. 사업속도 역시 아직 붙지 않고 있다. 다만 내년에 사업에 탄력이 붙는다면 분당ㆍ평촌ㆍ강남 일부 지역에선 효과가 나타날 수도 있다.

재건축 시장 역시 ‘활력요인’이 많지 않다. 지방선거가 끝난데다 정부의 추가대책도 기대하기 어려운 형편이다. 서울 재개발ㆍ재건축 시장의 키를 쥐고 있는 박원순 시장도 “개발 사업의 속도보다는 방향”이 중요하다는 입장을 고수하고 있다. 재개발은 물론 재건축 시장을 부양하기 위해 무리한 대책을 내놓지 않겠다는 것이다. 때문에 부동산 중개업소들은 “2ㆍ26 대책을 상쇄할 추가대책이 나오지 않은 한 시장이 살아나기 어렵다”고 입을 모은다.

하반기 부동산 시장의 변수는 13조원 이상의 토지보상금이다. 이 보상금이 침체된 부동산 시장에 활기를 불어넣을 수 있을지 주목된다. 먼저 한국토지주택공사(LH)는 경기도 과천시 갈현ㆍ문현동 일대에 들어서는 과천지식정보타운의 보상 절차에 착수한다. 정부가 보금자리주택지구로 지정한 지 3년 만이다. LH는 현장조사와 감정평가를 거친 뒤 오는 11월부터 본격적인 보상에 들어갈 방침이다. 부동산 업계는 이번 보상으로 약 1조원대의 자금이 시중에 풀릴 것으로 보고 있다. 지난해 말 보상계획 공고를 낸 성남 고등 공공택지지구는 올 7월부터 보상이 시작된다.

주택시장 침체 ‘지속 가능성’

보상금액은 5000억원쯤으로 추정된다. 전문가들은 거액의 토지 보상금이 풀리면 개발지 인근 지역에 재투자돼 토지시장이 활기를 띨 것으로 내다보고 있다. 과거 경험에 비추어 보상금의 상당 부분이 부동산 시장에 재투자될 것으로 보이기 때문이다. 최근 1∼2년 사이에 세종시를 비롯해 혁신ㆍ기업도시 주변 땅값이 급등한 것도 토지 보상금이 적지 않은 영향을 미쳤다. 하지만 보상이 미치는 효과가 미비할 것이라는 전망도 있다. 개발 기대치가 시장가격에 반영돼 있어, 별 파장이 없을 것이라는 게 이유다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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