[생활 속 재무설계] 고수가 아니라면 손 떼는 게 상수

부동산 NPL 투자전략

▲ 저금리 시대 고수익을 올릴 수 있는 부동산 부실채권 시장이 주목 받고 있다.[사진=뉴시스]

국내 부동산 부실채권(NPL) 시장이 고수익을 올릴 수 있는 재테크 시장으로 떠오르고 있다. 자산건전성 확보를 위한 국내 은행의 부실채권 매각이 활발해지면서 저금리 시대에 걸맞은 투자처로 주목 받고 있는 것이다. 하지만 NPL 투자는 수익률이 높은 반면 일반인이 하기엔 어렵다는 단점이 있다.

부동산 NPL(Non Performing Loan·부실채권) 투자가 주목을 받고 있다. NPL은 부동산담보대출의 원리금이 3개월 이상 연체된 무수익여신을 뜻한다. 돈을 빌려주는 대가로 은행이 집을 담보로 잡은 ‘근저당채권’이 연체로 부실화한 것이 NPL이다. NPL의 거래 과정은 대략 이렇다. 은행이 부실채권의 손실을 줄이기 위해 자산관리회사에 근저당채권을 판다.

이를 매입한 자산관리회사는 다른 자산관리 회사나 개인투자자에 이를 매각한다. 이런 NPL 투자가 다시 바람을 일으키고 있다. 경기침체, 구조조정 이슈 등으로 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본 비율의 하락을 우려한 금융회사가 NPL 채권을 쏟아내고 있어서다.

NPL은 담보부 NPL(부동산을 담보로 대출한 채권이 3개월 이상 연체)과 무담보 NPL(신용대출 등 담보 없이 대출한 채권)으로 나눌 수 있다. 두 NPL 중 수익률이 높은 것은 당연히 무담보 NPL이다. 위험성이 높은 만큼 수익률도 크다는 얘기다. NPL로 수익을 얻는 방법은 두가지다. 투자자는 매입한 NPL이 경매에서 낙찰되면 채권액을 배당 받아 수익을 올린다.

가령 한 투자자가 감정가 2억원의 아파트 1순위 근저당권(1억2000만원) NPL을 근저당권 가격보다 2000만원 싼 1억원에 샀다고 가정해보자. 3개월 후 이 아파트가 경매로 넘어갔고 제3자에게 1억5000만원에 낙찰되면 투자자는 근저당권에 해당하는 1억2000만원을 배당받는다. 단 3개월 만에 2000만원의 수익을 올린 셈이다.

직접 경매에 참여하는 방식도 있다. 앞서 언급한 아파트 경매가 유찰돼 최저가가 1억1000만원까지 떨어졌을 경우 투자자 경매에 참여해 1억8000만원에 낙찰받는다. 이후 1억8000만원에 되팔면 1억원에 NPL를 매입한 투자자는 8000만원의 수익을 올릴 수 있다. 더구나 1억8000만원에 취득한 아파트를 1억8000만원에 되팔았기 때문에 양도소득세도 발생하지 않는다.

이런 NPL 투자의 장점은 1순위 근저당에 투자해 채권를 확보할 가능성이 높다는 점이다. 재실사 등을 통해 정확한 회수가능 금액을 파악할 수도 있다. 부동산 직접투자보다 현금흐름이 빨라 짧은 시간 내에 수익을 올릴 공산도 있다. 투자대상 물건을 직접 눈으로 볼 수 있어, 시장성과 가치를 판단하는 것도 용이하다.

그렇다고 무턱대고 NPL에 투자했다간 큰 손해를 볼 수 있다. 무엇보다 유찰이 계속돼 경매 물건이 NPL 매입가보다 낮은 금액에 낙찰되면 원금손실이 발생한다. 1순위 배당을 노리고 매입한 NPL에 우선순위배당요구권자가 나타나면 이 역시 손실로 이어질 수밖에 없다. 실제로 임대차보호법상의 소액보증금 임차인과 임금채권자 조세채권자는 1순위 근저당권보다 우선 배당을 받을 수 있는 권리자다.

이에 따라 철저한 권리분석이 필요하지만 초보자와 일반투자자가 하기에는 어려움이 따른다. 투자고수가 아니라면 쉽게 발을 담그면 안 된다는 얘기다. 무엇이든 수익률이 높은 덴 그럴 만한 이유가 있는 법이다.
서혁노 한국경제교육원 부원장 shnok@hanmail.net | 더스쿠프

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