부동산 불변의 법칙 “왁자지껄”

인구와 주택값의 상관관계

집을 구입하려면 인구가 늘어나는 지역을 노려야 한다. 부동산 불변의 법칙이다. 인구가 증가하는 곳엔 개발호재가 있을 뿐만 아니라 주택수요도 늘어나게 마련이라서다. 소득수준도 올라가 지역가치 또한 높아진다. 공급에 비해 수요가 넘쳐나 신규 분양아파트는 프리미엄을 기대할 수 있다.

부동산 투자에 나서기 전에 고려해야 할 몇가지가 있다. 그중에서 인구가 유입되는 지역인지를 살펴보는 것은 필수다. 부동산 불변의 법칙 ‘집을 구입하려면 인구가 늘어나는 지역을 노려야 한다’이다. 인구가 꾸준히 증가하는 지역은 개발재료가 풍부하고 산업시설 등을 갖추고 있다. 이로 인해 주택수요도 자연스럽게 증가한다. 이 때문에 실거주는 물론 향후 집값 상승까지 기대할 수 있다.

인구증가율은 해당 지역의 가치를 나타내는 지표다. 발전가능성이 크고, 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미친다. 생활기반시설이 확충되고 주변에는 교통ㆍ학교ㆍ공원을 비롯한 공공시설이 발달되는 등 개발 호재도 풍부하다. 인구증가세가 두드러졌던 지역은 집값에서도 높은 상승률을 보였다. 지방 집값 상승세에 불이 붙었던 2010~2013년 전국에서 집값 상승률이 가장 높았던 곳은 인구 증가 1위 지역인 경남이다. 무려 32.71%가 올랐다. 충북과 광주광역시도 인구가 큰 폭으로 늘면서 각각 31.85%, 28.99%의 집값 상승률을 보였다. 인구와 집값의 상관관계를 단적으로 보여주는 사례다.

▲ 개발호재가 풍부한 경기 평택시는 인구가 증가하면서 지난해 3200여가구에 불과했떤 분양 물량이 올해 1만 가구가량으로 늘어났다. [사진=뉴시스]

충북은 기업도시와 풍부한 산업단지가 포진돼 있는 충주시와 대단위 주거단지가 들어선 청주시 영향으로 올해 인구가 전년 대비 2만3204명이 증가했다. 대전시 역시 세종시 효과를 톡톡히 봤다. 신도시 조성 중 생활편의시설이 미비한 세종시를 대신해 근거리의 대전시로 이전하는 수요가 많았다. 최근 대전 내 신규택지개발이 활발하게 이뤄지면서 2만9147명이 늘었다. 세종시는 인구 유입으로 인해 부동산 시장이 활성화되는 대표적인 지역이다. 2012년 7월 세종특별자치시로 출범하면서 행정기관 이동으로 인구가 유입, 개발 호재가 이어지고 있다. 세종시의 인구는 2012년 7월 10만3127명에서 2013년 7월 11만7369명으로 증가했고 올해 11만9309명으로 인구 유입이 계속되고 있다.

아파트값도 상승세다. 국민은행이 발표한 부동산 자료에 따르면 세종시 어진동 한뜰마을 3단지 ‘세종더샵레이크파크’ 전용면적 161㎡(약 48.7평ㆍ테라스) 주택형의 분양가는 지난해 4억9880만원이었다. 그러나 현재 프리미엄(웃돈)이 2억5500만원 상당 형성돼 7억5000만원대에 시세가 유지되고 있다. 같은 단지 전용 111㎡(약 33.6평)도 분양가 2억6000만~2억7000만원대였으나 입주 프리미엄이 1억2000만~1억3000만원 붙은 것으로 나타났다. 충남 천안시도 예외는 아니다. 천안시는 지난 2011년 12월 58만5587명, 2012년 12월 59만5726, 2013년 6월에는 60만1621명으로 증가했다. 천안에는 지난 2000년부터 삼성전자 배방공장, 삼성디스플레이, 삼성코닝 등의 삼성 계열사가 입주하면서 인구 증가와 집값 상승이 동시에 이뤄지고 있다.

인구증가 1위 경남, 집값상승도 1위

천안시 아파트 평균 매매가는 2012년 상반기 3.3㎡(약 1평)당 521만원에서 올해 상반기 기준 3.3㎡당 580만원으로 상승곡선을 타고 있다. 인접한 아산시도 인구가 2011년 28만5411명, 2012년 12월 29만1727명, 2013년 11월까지 29만8769명으로 증가해 부동산 열기가 뜨거운 지역이다. 영남권에서는 울산시의 부동산 열기가 높다. 울산시 인구는 2011년 12월 115만3915명, 2012년 12월 116만6503명, 2013년 11월까지 117만8166명을 기록했다. 한국산업안전보건공단, 근로복지공단, 한국인력공단 등 공공기관들이 울산시로 이전하면서 인구 유입이 지속적으로 이뤄지고 있다.

제주의 부동산 시장도 뜨겁다. 2013년 11월 기준으로 제주도 관광객이 처음으로 연간 1000만 관광객을 넘어섰다. 제주도 인구도 꾸준히 상승세다. 제주특별자치도의 인구는 2010년 57만7187명에서 올해 5월말 기준 60만7006명이다. 도시 이주민, 영어 유학 가족 등 유입 인구가 늘었지만 주택부족 현상이 심각하다. 이로 인해 아파트나 토지의 분양가도 올랐다. 또한 주거, 교육, 의료, 기업 비즈니스 환경이 융합되면서 단순한 주거와 관광산업을 넘어 다양한 부동산 상품과 투자 유치 환경이 조성된다는 점에서 주목받고 있다.

경기권에는 김포, 안성, 평택 등의 인구 유입이 눈에 띈다. 먼저 2011년 12월 25만6994명이던 김포시 인구는 2013년 11월 30만9904명으로 크게 늘어났다. 안성시도 2011년 12월 18만8274명에서 2013년 10월 19만361명으로 인구가 증가했다. 이들 지역은 인구 증가의 덕택으로 최근 미분양 아파트가 가파른 속도로 감소하고 있는 것으로 나타났다. 개발호재가 풍부한 경기 평택시 부동산 시장도 달아오르고 있다. 43만4305명(2012년), 43만8790명(2013년)에서 44만4302명(2014년 4월)으로 인구도 꾸준히 늘고 있다. 고덕산업단지, 택지지구 개발, 미군기지 이전, 대기업 이전이 줄줄이 이어지고 있는데다 KTX신평택역(가칭ㆍ2015년), 서해안 복선전철(2019년) 등의 교통호재까지 겹쳤다. 연내 총 1만552가구의 일반분양 물량이 공급될 예정이다. 이는 전년(약 3200가구) 대비 3배가량 증가한 수치다.

평택지역에는 395만㎡(약 119만4875평) 규모의 삼성전자 고덕산단도 내년 준공 예정이다. 수원사업장의 2.4배 크기로, 최근 평택의 변화를 주도하고 있다. 실제로 평택시는 3만명 이상의 고용창출과 1000억원의 지방세수가 증대될 것으로 기대하고 있다. 진위2산단은 2016년 상반기부터 LG전자 생산시설이 단계적으로 입주할 예정이다. 또 2016년 주한미군기지가 평택으로 완전이전하면 군인, 군무원, 관련기업체 직원 등 8만여명의 평택 이주가 예상된다.

인구 늘자 미분양 물량 줄어

이런 호재 덕분에 미분양 아파트도 급감했다. 국토교통부 통계자료에 따르면 지난해 1월 184가구였던 준공 후 미분양이 1년 남짓 만인 지난해 12월 35가구로 크게 줄었다. 집값도 올랐는데 평택 아파트값은 전년(2013년ㆍ620만원) 대비 3.3㎡당 13만원 가량 상승한 633만원이다. 평택시는 지난 2월 또 다른 호재를 맞았다. 평택시에 남아 있던 27㎢의 토지거래 허가구역이 최종적으로 해제돼 자유롭게 거래할 수 있는 지역이 되면서 탄력을 받고 있다. 현대건설 등 주요건설사들도 올 상반기에만 5000가구가량을 선보이는 등 분양몰이에 나섰다.

하반기에도 대우건설과 GS건설이 대기하고 있다. 인구가 유입되는 지역은 생산활동이 많다는 것을 의미한다. 때문에 소득수준도 올라가 지역의 가치도 더불어 높아지는 효과가 있다. 아울러 공급에 비해 수요가 넘쳐나 신규 분양하는 아파트의 희소성이 부각돼 향후 프리미엄도 기대해 볼 수 있다.
장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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