아파트부터 회원권까지 매력적 매물 ‘수두룩’
부동산에 부는 ‘공매 바람’
2014-12-04 강서구 기자
‘경매’에 이어 ‘공매’에 대한 관심이 높아지고 있다. 이미 부동산 시장에서 경매는 대중화돼 입찰 경쟁률이 높아졌다. 이에 비해 공매는 일부 자산가들이 제2의 수익을 올리거나 쏠쏠한 재미를 추구하는 블루오션 중 하나로 꼽히고 있다. 공매는 아파트ㆍ오피스텔ㆍ단독주택ㆍ토지ㆍ모텔 등 부동산뿐만 아니라 자동차ㆍ골프회원권ㆍ유가증권ㆍ미술품ㆍ학교 매점운영권ㆍ공영주차장 사업권 등 다양한 물품이 입찰물건으로 올라오는 게 특징이다. 최근 경기불황 여파로 압류재산이 많아지면서 공매 물건수가 크게 늘고 있다. 좋은 물건도 눈에 많이 띈다.
박근혜 정부의 세수확대 정책으로 인해 체납자 압류가 늘 것으로 예상되는 지금이 공매에 도전해 볼 좋은 기회라는 게 업계 공통된 시각이다. 부동산을 값싸게 사들이는 투자수단을 꼽는다면 법원 경매와 한국자산관리공사(캠코) 공매, 기업용 할인부동산, 은행 유입부동산, 급매물 등이 있다. 그중에서 일반인들은 법원 경매투자가 수익성 측면에서 월등하다고 생각하는 경우가 많다. 그러나 요즘 경매는 대중화돼 2~3회 유찰되거나 입찰경쟁률이 높아 생각만큼 이익이 나지 않는 경우가 많다. 반면 공매 부동산은 일반인에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰받을 확률이 높다.
대중화가 덜된 탓에 턱없이 높은 값에 낙찰되지 않고, 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력적이다. 경쟁입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매 절차는 비슷하다. 다만 법원 경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없다. 하지만 공매는 공공기관인 캠코가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자성향, 안정성에 초점을 맞춰 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려 있는 셈이다.
부동산 공매는 종류에 따라 메리트가 다양하다. ‘유입자산’은 기업체로부터 캠코가 직접 사들여 일반 수요자에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 70~80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는다. 특히 집 비우기를 캠코에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계 부담이 없다.
투자 대상 多, 낙찰 확률 ↑
‘수탁재산’은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는데, 금융기관ㆍ기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되파는 재산을 말한다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하고 권리관계가 깨끗한 편이다. 명도관계도 금융기관이 알아서 해준다. 소유권을 이전하는 매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다. ‘국유재산’은 국가소유의 부동산을 캠코가 임대ㆍ매각입찰에 부치는 부동산이다.
서울ㆍ수도권의 경우 1억원 미만, 지방은 5000만원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산의 일부 부동산은 공매매각하기도 한다. 주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고, 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종잣돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다. ‘압류재산’은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 캠코가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트ㆍ상가ㆍ토지 등 다양해서 실수요자뿐만 아니라 일반 투자자가 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다. 통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고, 명도책임이 매수자에게 있다.
이처럼 공매 재산별 성격에 따라 장ㆍ단점을 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고, 높은 시세차익을 올릴 수 있다. 아파트 실수요자는 압류재산이 유리하다. 물량이 풍부해 물건선택이 용이하고, 차익도 경매에 버금간다. 임대수입을 얻으려면 유입자산이 유리하다. 유입자산 중에는 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함돼 있고, 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용하면 높은 임대수익을 얻을 수 있다. 소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만하다. 특히 창고ㆍ점포 등을 소액의 사용료만 선불로 납부하면 주변 임대가의 절반 값에 임대할 수 있다. 공매 토지 또한 시세차익이 크고, 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한달이면 수백건씩 쏟아진다.
공매는 물건 검색과 입찰이 모두 캠코의 인터넷 사이트 ‘온비드’(www.onbid.co.kr)를 통해 이뤄진다. 때문에 편리하다. 입찰시 입찰 보증금 10%를 준비하고, 낙찰되면 2개월(1000만원 이상 물건) 안에 대금을 마련하면 된다. 그러나 공매는 명도책임이 100% 낙찰자에게 있어 이 점을 유의해야 한다.
부동산 ‘권리관계’ 철저히 따져야
또한 경매는 권한이 없는 모든 점유자에게 법원이 인도명령(강제집행)을 하지만 공매는 명도소송을 통해야만 강제집행을 할 수 있다. 보통 권리관계가 깨끗하지만 그렇지 않은 경우도 있어 조심해야 한다. 대항력이 있는 세입자가 후순위로 밀려 보증금을 다 받지 못했다면, 낙찰자가 추가로 보증금을 돌려줘야 하는 경우가 발생할 수 있다. 입찰 전 해당 부동산과 주민센터를 방문해 임차인 조사 등 꼼꼼하게 권리분석을 해야 한다. 대항력이 있다는 것은 건물주가 바뀌어도 기존 계약 내용을 주장할 수 있는 권리를 지녔다는 뜻이다. 불투명한 부동산 시장에서 기회는 기다린다고 오지 않는다. 수익성이 높은 부동산을 찾기 위해 공매 등 다양한 시장을 찾기 위해 노력해야 하고, 동시에 안전을 위해 확인 또 확인하는 습관을 길러야 한다.
장경철 부동산센터 이사